Аренда помещений
Аренда помещения - важный шаг для любого бизнесмена. Деньги приходится тратить большие, и желание сэкономить на аренде по-человечески объяснимо. Важно не перестараться с подсчетами - иначе есть риск, что экономия обернется своей противоположностью, то есть дополнительными тратами средств и времени.
Не попадитесь информаторам
Начинающие предприниматели, как правило, меньше внимания уделяют юридическим аспектам. Их волнуют вопросы "Где?" и "Как дорого?", а на каком именно основании фирма арендует помещение, то есть идет ли речь об аренде, субаренде или договоре о совместной деятельности, для данной категории бизнесменов не так важно. Главное - предприниматель готов отдавать $500 в месяц за помещение в 20 кв. м, не отягощая себя размышлениями о юридической стороне дела.
Более зрелые фирмы обязательно обратят внимание на документы и проставленные в них цены. До сих пор распространена оплата частями: белой, которая проводится по документам, и черной, закулисной. Общая сумма отдается владельцу помещения наличными без каких-либо пояснений в финансовых отчетах. В большей степени разноцветные расчеты присутствуют в магазинах и ресторанах - там, где выручка наличными велика, причем последняя не всегда фиксируется. Офисных помещений это касается меньше. Постепенно рынок белеет: собственники помещений (по крайней мере, крупных) переходят на официальные расчеты, но сказать, что такая система стала общепринятой практикой, еще нельзя. С точки зрения арендатора легальный договор аренды с проставленной там истинной суммой хорош тем, что позволяет списать деньги на накладные расходы бизнеса и вывести их из-под налогообложения.
Суб - это совсем не страшно
Прежде всего разберемся с терминами. Снимать помещение у собственника - это аренда. Если же у собственника арендует кто-то, а вы - у этого кого-то, то такой способ называется субарендой. Многие желающие арендовать относятся к приставке "суб" с подозрением, желая иметь дело только с владельцем помещения. На самом деле субаренда (если договор надлежащим образом зарегистрирован ) ничуть не хуже прямой аренды. Вариант, когда собственник - частное или юридическое лицо, несколько хуже: вы не знаете, насколько стабильно положение первого арендатора, а от его устойчивости напрямую зависят ваши собственные позиции.
Субаренда может быть выгоднее прямой аренды. Существуют организации, в свое время сумевшие получить помещения в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет. Сейчас площади у них часто простаивают, и они охотно сдают их в субаренду, иногда даже по цене, которая немного ниже рыночной.
Вы к нам надолго?
В последние годы российская экономика динамично развивается, что сказывается и на рынке аренды: становятся модными более длительные сроки договоров. Самые ходовые сегодня - на 3-5 лет. Встречаются и 10-15-летние, но они скорее исключение, поскольку долгосрочные прогнозы в нашей стране еще опасны. Будет ли нужно арендатору такое помещение через несколько лет? Кроме того, велика вероятность скачков рынка - сейчас цены выше того уровня, который был до кризиса 1998 года, но уже появляются разговоры о возможности перегрева рынка и общего падения.
Сейчас распространены договоры аренды на... 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая - наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать, потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.
Не подвинут?
Несмотря на зарегистрированные договоры аренды, может случиться, что у арендодателя изменились планы и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически невозможно: законы стоят на стороне собственника. Поэтому при аренде важны личные доверительные отношения между сторонами сделки. Если с самого начала люди не понравились друг другу, добром такие отношения не кончатся. Если же общий язык найден еще до момента оформления документов, то шансы на удачный исход дела повышаются. Встречаются ситуации, когда, не имея надлежащим образом оформленных договоров аренды, клиенты заключают договоры о совместной деятельности и превосходно сосуществуют.
Арендатор должен настоять на пункте, касающемся продажи помещения новому собственнику: последний обязан сдавать помещение тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора. А вот параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки, сегодня практически не актуален.
"А потолок я возьму с собой..."
Разграничить зоны ответственности арендатора и арендодателя, определить, кто за что отвечает, трудно, но необходимо. По закону расходы на капитальный ремонт лежат на собственнике, на текущий - на арендаторе. Но иногда трудно разграничить текущий и капитальный ремонт. Отделка помещения по евростандарту не считается капитальным ремонтом, но стоимость такого "косметического" ремонта может быть выше иного капитального. Если прорвало трубу, кто несет расходы по замене трубы и по ремонту испорченного водой помещения? В какие сроки должен быть осуществлен этот ремонт? Если ремонт осуществляет арендатор, а оплачивает арендодатель, в какие сроки и в какой форме должна быть осуществлена оплата? А если виноват в аварии арендатор?
Если арендатор сделал в помещении ремонт, может ли он требовать компенсацию за него у арендодателя?
Есть в ГК понятие "отделимые и неотделимые улучшения". Понятно, что, скажем, окраска стен - неотделимое улучшение. А настенные панели или подвесные потолки? Если арендатор за свой счет при ремонте помещения установит подвесные потолки, может ли он по окончании срока аренды демонтировать их? Это "улучшение" отделимо или неотделимо? Нет ответа на этот вопрос ни в законах, ни в СНиПах, значит, все это нужно заранее предусмотреть и записать в договоре. Заключение договора - это определение правил игры на будущее, это создание оснований для осуществления платежей, это документ, по которому суд будет выяснять, кто прав, кто виноват, кто должен нести расходы в спорной ситуации. Чем больше разных ситуаций вы предусмотрите в договоре, тем меньше вероятность возникновения конфликта.
В агентстве аренды городской недвижимости «Басаргинъ» Вы можете оставить заявку на аренду помещения прямо сейчас.
