Аренда коммерческой недвижимости
Чтобы не было мучительно больно
Договор аренды недвижимого имущества многие юристы считают одним из самых сложных - ведь в нем надо предусмотреть ситуации, которые могут возникнуть в будущем. А если, например, договор аренды земельного участка заключается на 49 лет, последствия вашей предусмотрительности или ее отсутствия в полной мере оценят уже ваши дети и внуки.
Каждый случай индивидуален и неповторим. Но есть несколько важных моментов, о которых нужно помнить любому арендатору и арендодателю. О них рассказывает Алексей Сухих, руководитель юридической компании "Статус".
Главное - консенсус
Договор аренды юристы называют консенсуальным: главное для участников договора - достигнуть консенсуса, согласия. Как только это согласие достигнуто, и договор подписан, он считается вступившим в силу (или с момента государственной регистрации, если договор аренды недвижимого имущества заключен на год и более). Однако есть несколько моментов, которые обязательно должны быть точно указаны в договоре. Если они не найдут отражения в договоре аренды, он не будет считаться заключенным, то есть будет считаться, что стороны не договорились, хотя подписи и печати обе стороны на договоре аренды поставили.
Во-первых, необходимо точно определить предмет договора, описать объект, который сдается в аренду. Если это помещение, описание следует слово в слово взять из справки БТИ, если здание - из технического паспорта, если земельный участок - из кадастрового плана.
Во-вторых, необходимо точно указать размер арендной платы и сроки ее внесения. Размер арендной платы должен быть указан либо в денежном выражении (рублях, условных единицах, валюте) либо ссылкой на нормативный документ (например, на постановление главы администрации города), если арендодатель - муниципалитет или субъект федерации. Во втором случае размер арендной платы изменится, когда будет принят новый нормативный документ.
В-третьих, необходимо указать срок договора. От этого зависит необходимость государственной регистрации договора аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если договор заключен на срок менее года, регистрировать его не обязательно, если на год и более - необходимо.
Если срок не указан, договор считается бессрочным. Нужно ли регистрировать бессрочный договор? В этом случае невозможно определить, заключен ли договор на срок менее или более года - а именно при этом условии необходима государственная регистрация договора аренды, - то и регистрировать такой договор не нужно.
Такая форма иногда кажется сторонам привлекательной. Но бессрочный договор может преподнести неприятные сюрпризы арендаторам. Бессрочный - не значит вечный. Любая из сторон может расторгнуть договор в любой момент, предупредив другую за три месяца. Самое большее, что грозит арендодателю в случае внезапного отказа контрагента - потеря арендной платы на некоторые время плюс хлопоты по поиску нового арендатора. Арендатор же может потерять гораздо больше. Как планировать развитие бизнеса в условиях такой непредсказуемости?
Вещизм в законе
Не всегда арендаторы и арендодатели четко представляют, что можно сдавать в аренду, а что нельзя. Сдают в аренду крышу здания, балкон, фасад для размещения там рекламы. Но сдать в аренду крышу или фасад нельзя. Что такое аренда? Это передача имущества в пользование другому лицу. Передав в аренду, арендодатель лишается возможности пользоваться имуществом на период действия арендного договора (ст. 606 ГК). Но крышей, на которой размещена реклама, владелец здания продолжает пользоваться, она по-прежнему защищает его (а не арендатора, разместившего рекламу) от непогоды.
В законе четко сказано, что может быть передано в аренду: ": земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования" (п.1 ст. 607 ГК). Ключевые слова здесь - "и другие вещи". В данном случае это не просто оборот речи, а четкая юридическая формулировка. Крышу, балкон, фасад, часть площади торгового зала с юридической точки зрения назвать вещами нельзя (ст. 133 - 135 ГК), а значит, нельзя и сдать в аренду. Есть на этот счет информационное письмо Высшего Арбитражного суда.
Как же быть, неужели нельзя с выгодой использовать крышу или свободную площадь в торговом зале? Можно, но только не по договору аренды, а по другому договору.
Предъявите права
Арендаторам необходимо помнить, что сдать имущество в аренду может только собственник или другое лицо, управомоченное законом или собственником (ст. 608 ГК). По закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости является запись в ЕГРП - едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ст. 2). Проверить, действительно ли ваш контрагент является собственником недвижимости, которую сдает в аренду, стоит 25 рублей - цена выписки из реестра, которую можно заказать в учреждении юстиции по регистрации прав. Проблемы возникают, когда арендодатель - муниципалитет или субъект федерации. Городскую и федеральную собственность чиновники регистрировать не спешат. Если договор аренды был заключен до 28 января 1998 года - даты вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации:", то отсутствие записи в ЕГРП не может стать основанием для признания его недействительным, а если после - то договор может быть оспорен. Проблемы могут возникнуть тогда, когда собственность переходила из рук в руки, точнее, из ведомства в ведомство.
Из жизни арендаторов
Арендовали предприниматели у городской власти нежилые помещения в течение нескольких лет. Сделали ремонт, арендную плату вносили исправно, в конфликты с собственником не вступали. Вдруг в один чудный весенний день приходят к арендаторам другие чиновники из другой - областной администрации и заявляют: "Вы тут поселились незаконно, денег за аренду нам, собственникам, не платите. Теперь арендную плату вносите в областную казну, и не только будущую, но и за весь предыдущий период". Арендаторы в шоке, что делать - не знают. Побежали к прежнему арендодателю - в городскую администрацию. Там убеждают: "Как платили, так и платите нам, мы собственники, здания городу принадлежат".
Оказалось, что еще во времена Немцова часть объектов областной собственности была передана в городскую собственность. Было издано соответствующее распоряжение губернатора. Но вот акт приема-передачи зданий не был оформлен. И уж конечно, право города на вновь приобретенную собственность ни тогда, ни позднее не было зарегистрировано. Фактически здания перешли в городскую собственность, а юридически остались в областной. Арендаторам повезло - на этот раз городская и областная власть смогли решить вопрос мирным путем. Но подобные ситуации не исключены и в будущем.
При подписании договора аренды важно помнить, что и с той и с другой стороны его должен подписать тот, кто имеет на это право - руководитель фирмы, руководитель соответствующего департамента.
Из жизни арендаторов
Однажды в спорной ситуации выяснилось, что договор аренды от имени администрации подписал не руководитель, а его заместитель. Он имел на это право, но: в момент подписания договора числился в очередном отпуске:Если бы нашелся еще претендент на это помещение, договор вполне мог быть признан недействительным. По счастью, третья сторона в конфликт не вмешивалась.
Не думай о "разводе" свысока
Кроме обязательных, предусмотренных законом условий договора аренды для хозяйствующего субъекта существенными могут оказаться многие другие, например, условия расторжения договора.
Существует два варианта расторжения договора. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК сторона, которая инициирует расторжение договора, подает иск в суд и доказывает, что ее права существенно нарушены. Второй вариант - в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК инициатор расторжения договора просто отказывается его выполнять из-за того, что считает, что его права нарушены, а бремя доказательства и обращения в суд ложится на контрагента - если он в добровольном порядке не признает правоту своего партнера и не удовлетворит его требования. Но в главе ГК, посвященной аренде, предусмотрено расторжение договора только в судебном порядке (если стороны не договорились миром).
Из жизни арендаторов
Акционерное общество заключило договор аренды земельного участка с городской администрацией. На участке предполагалось строительство АЗС, для проектирования которой акционерному обществу необходимо было получить от администрации города паспорт на земельный участок и схему подземных коммуникаций. Пять месяцев АО платило арендную плату и не получало документацию. Наконец, арендатор написал в городскую администрацию уведомление, что отказывается от исполнения договора, потому что не может воспользоваться арендованным имуществом из-за отсутствия необходимой документации. Через два года администрация спохватилась и: потребовала акционерное общество заплатить арендную плату за весь период, а когда АО отказалось выполнить это требование, администрация обратилась в суд. Суд удовлетворил иск администрации, мотивируя свое решение тем, что арендатор должен был потребовать расторжения договора, а он всего лишь уведомил о том, что прекращает его исполнять (в соответствии со ст. 611 ГК). Правда, Высший Арбитражный суд, рассматривая аналогичное дело, признал правоту арендатора.
Чтобы не возникало таких спорных ситуаций, лучше порядок расторжения договора предусмотреть в самом договоре, прямо указать, в соответствии с какими пунктами каких статей должны действовать стороны.
Важно также указать, при нарушении каких условий договор может быть расторгнут. Арендодателем, например, может быть выставлено требование соблюдать целевое назначение помещения, здания. Если помещение сдается под офис, а арендатор организует там торговлю спиртными напитками, арендодатель может считать это существенным нарушением условий договора. Нужно только эти существенные условия указать в договоре.
"А потолок я возьму с собой:"
Разграничить зоны ответственности арендатора и арендодателя, определить, кто за что отвечает, трудно, но необходимо. По закону расходы на капитальный ремонт лежат на собственнике, на текущий - на арендаторе. Но иногда трудно разграничить текущий и капитальный ремонт. Отделка помещения по евростандарту не считается капитальным ремонтом, но стоимость такого "косметического" ремонта может быть выше иного капитального. Если прорвало трубу, кто несет расходы по замене трубы и по ремонту испорченного водой помещения? В какие сроки должен быть осуществлен этот ремонт? Если ремонт осуществляет арендатор, а оплачивает арендодатель, в какие сроки и в какой форме должна быть осуществлена оплата? А если виноват в аварии арендатор?
Если арендатор сделал в помещении ремонт, может ли он требовать компенсацию за него у арендодателя?
Есть в ГК понятие "отделимые и неотделимые улучшения". Понятно, что, скажем, окраска стен - неотделимое улучшение. А настенные панели или подвесные потолки? Если арендатор за свой счет при ремонте помещения установит подвесные потолки, может ли он по окончании срока аренды демонтировать их? Это "улучшение" отделимо или неотделимо? Нет ответа на этот вопрос ни в законах, ни в СНиПах, значит, все это нужно заранее предусмотреть и записать в договоре. Заключение договора - это определение правил игры на будущее, это создание оснований для осуществления платежей, это документ, по которому суд будет выяснять, кто прав, кто виноват, кто должен нести расходы в спорной ситуации.
Чем больше разных ситуаций вы предусмотрите в договоре, тем меньше вероятность возникновения конфликта.
Источник: BO-NN.RU
