Общество с ограниченной ответственностью

РФ, 170000, г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 47/102, офис 233.

ИНН/КПП 6901046072/695001001,  ОГРН 1046900002577, БИК 042809918

 р/с 40702810493000000688 в филиале  ОАО «УРАЛСИБ», г.Тверь, к/c 30101810500000000918,

Тел/факс (4822) 34-61-33, 32-41-49,  www.basargin.com,  arenda@basargin.com

 

 

Целевой отчет

с программой  по выплате налогов в виде НДФЛ 13%

за аренду жилых объектов в городской бюджет

.

 

Вводное

 

               Тверская область на протяжении многих лет является достаточно выгодной территорией для развития бизнеса и становится все  более привлекательной  для вывода многих крупных предприятий  из переполненных  земель «двух столиц» - Москвы и Санкт-Петербурга. Площадь области по размеру больше некоторых регионов в европейской части России . http://www.tverregion.ru/rus/tverregion/tverregion/geograf.htm

               Город Тверь,  являющийся областным центром, имеет с давних времен экономическое значение для  Российского государства.  Так сложилось исторически. 

               Целенаправленное развитие бизнеса,  строительство новых крупных объектов  предполагают создание рабочих мест, а значит приток новых специалистов из других регионов РФ, в том  числе и из иностранных государств.  Для таких специалистов становится открытым жилищный вопрос, поскольку приобретение жилья в Твери -  дорогостоящая покупка, необходимая  только в случае желания  иметь постоянное место жительства в данном регионе. Для специалистов, приезжающих в Тверь на короткий период, и не имеющих желания  пускать корни на Тверской земле  предоставляется только одна возможность – аренда квартир для себя и своих семей.

 Здесь мы хотим обратить внимание Гос. корпораций, чьи проекты реализуются в данной области и даже в рамках рассмотрения концепции хорошо забытых, ведомственных квартир, не стоит забывать об управлении структурой временного жилья, а другими словами найма и аренды жилых помещений, условий быта служащих и сотрудников своего предприятия.

 

 

Основные вопросы, касающиеся аренды квартир в Твери

 

               Жилье, предоставляемое арендаторам квартир (а это приезжие специалисты  из других регионов РФ и иностранных государств, и тверское население) пригодно для проживания, но экономически не выгодно не только для арендаторов, но и для  городского бюджета.

Вопрос: «Почему для арендаторов?»

Ответ: В конце 80-90-х гг 20 столетия, Тверь, как и  многие других города, оказались на грани нищенства, отсутствие хорошо оплачиваемой работы вынудило людей трудоспособного  возраста отправиться на заработки в Москву, Санкт-Петербург, в районы крайнего Севера,  за рубеж и т.д..  Это они,  уже потом, в начале 21-века, смогли приобрести жилую недвижимость в Твери, которую стали предлагать для сдачи в  аренду, чтобы эта самая недвижимость  не простаивала,  и даже приносила доход.

Оставшиеся же в Твери граждане,  нашли решение своих финансовых трудностей -  сдача в аренду собственных квартир. И на протяжении многих лет до нынешнего 2009 года многие семьи были вынуждены объединяться и проживать в одной квартире.  В таких условиях вынуждены проживают и те граждане, кто, пользуясь возможностью, в начале этого столетия  набрал кредиты, в том числе ипотечные. 

Таким образом, сдача в аренду квартир стала  очень активной деятельностью в Твери, особенно  в период с 2003 по 2009 годы.

               Определение цен на аренду квартир  связано с финансовыми возможностями самих арендаторов.  Специалисты из других платежеспособных городов, например из Москвы, особенно находящиеся на руководящих должностях,  стали  приоритетными для собственников квартир.   Ради таких арендаторов делается качественный ремонт в квартирах, приобретается современная мебель и бытовая техника. А высокая арендная плата позволяет покрыть все эти затраты с лихвой.

               А вот, исходя из логических размышлений гостей города,  цены на услуги и товары в Твери, должны быть намного ниже, чем в более крупных и промышленных городах с высоким уровнем дохода населения.  А на самом деле, стоимость практически не отличается.

И если для гостей города при поиске жилья  в аренду  встает вопрос о соотношении цены и качества,  то для самих жителей Твери, особенно это касается основной части работоспособной молодежи, сама стоимость жилья становится уже неприемлемой. И молодые люди вынуждены строить свою взрослую жизнь в одной квартире с родителями и прочими родственниками, что значительно сказывается на  их самостоятельности  и прочности отношений с друзьями и противоположным полом  Представители же  приезжей молодежи из области  как всегда  ищут способы остаться в городе – выгодный брак,  поиск хорошо оплачиваемой работы или проживание  в арендованной квартире, «густонаселенной»  арендаторами. 

               Рост цен зависит еще и от повышения стоимости коммунальных услуг. Безусловно, установленные  водонагреватели и стиральные машины автоматы  - это комфорт в целях  экономии времени на стирку и отсутствии горячей воды в некоторые периоды  года, но  предполагают значительный расход на электроэнергию. Если до января 2009 года стоимость киловатта в час стоила  1 рубль.88 копеек, то с января 2009 года  цена выросла до 2 рублей 39 копеек.

Растут цены на коммунальные услуги, в то время как качество работы ТСЖ и прочих домоуправлений почти незаметна. Подъезды и придомовые территории часто оставляет желать лучшего. 

               А мы все же выражаем благодарность только тем представителям домуправляющих организаций, которые с теплом и заботой следят за благоустроенностью домов, подъездов, детских площадок и парковок для автомашин.

 

Показатели 2008 года привели нас также к следующим выводам:

1. Поиском  квартир занимались:

·         коммерческие организации для своих сотрудников, в основном связанные со строительством крупных объектов;

·         государственные учреждения для своих  сотрудников, в основном связанные с государственной деятельностью, бюджетированием;

·         студенты тверских очных и заочных отделений ВУЗов и ССУЗов, ;

·         тверские семьи без детей, с детьми, с животными и одинокие граждане.

Рис.1  Диаграмма по категориям арендаторов.

2. Требуемые сроки проживания арендаторов:

·         Для  организаций – различные сроки, от 1 суток до 1 года и более;

·         Для  физических лиц – преимущественно длительный срок от 6месяцев до 1 года.

Рис 2. Диаграмма по заявленным срокам на аренду квартир.

 

3. Арендаторы и собственники,   как правило, используют следующие способы для поиска квартир:

·         Интернет;

·         Пресса;

·         Рекомендации друзей и знакомых.

И если для юридических лиц самый удобный способ поиска – через Интернет, то для физических лиц, преимущественно собственников – через прессу и рекомендации друзей и знакомых.

Теперь мы ответим на вопрос:  «Почему для городского бюджета?»  

Ответ:  Собственники сдают свои квартиры в аренду, но при этом в основной своей массе не платят налоги за полученный доход.

На вопрос: «Почему?» отвечаем:  Налоговая политика еще не имеет четкого представления по налогообложению физических лиц, получающих доходы от сдачи  своих квартир в аренду. Об этом свидетельствуют замечания сознательных граждан в адрес некоторых сотрудников налоговой инспекции, неспособных предоставить грамотные разъяснения населению. Безусловно, незнание закона не освобождает от ответственности.  А вот это знание еще и негде получить. И даже изучение  законов  через интернет еще не означает, что они утверждены законодателями Тверской области. Отсюда и рост неуверенности городского населения, и его недоверия к органам власти.

Динамика роста цен на аренду жилых квартир в период с 2003 по 2008 гг.,  показывает, что с улучшением потребительского качества жизни населения,  растет и стоимость многих услуг, в том числе и на аренду квартиры.

Рис 3. Динамика роста цен на аренду однокомнатных квартир.

 

               В 2003-2004 годах стоимость месячной аренды рассматривалась преимущественно в долларовом эквиваленте.  Впрочем, расчет  в те годы и заработной платы производился тем же образом. Постепенно, начиная с 2004 года, цена на аренду помещений стала определяться в рублях.        Замечена тенденция, что с ростом заработной платы увеличился спрос на качество сдаваемых квартир. Предприимчивые собственники  квартир пришли к выводу, что сдача квартиры с качественным ремонтом, современной отделкой, мебелью  и бытовой техникой -  это намного больше, чем средняя заработная плата по  Твери, это   отличная возможность для получения приличного дохода. Имея две и более, таких квартир, можно отказать себе в удовольствии ходить на работу ежедневно и зависеть от работодателя.

               Те, кто смог позволить себе ремонт в квартире, обновить мебель, бытовую технику,  получают хорошие деньги. Ведь спрос и качество услуг сегодня как никогда требуют соответствия. И даже в условиях финансового кризиса, такие квартиры  пользуются постоянным спросом  среди арендаторов.

               А вот те, кто не рискнул вложить свои деньги в ремонт квартиры или попросту поленился, пожадничал, не успел,  на сегодняшний день вынуждены значительно снизить стоимость аренды. К тому же квартиры эконом - класса (залинявшие обои, полированная мебель, бытовая техника 20-го века  и т.д.) в подъездах, загаженных кошками и людьми, могут пользоваться спросом только среди малоимущих граждан с низкооплачиваемой работой и неработающих студентов.  А гарантию чистоты и порядка хотят получать все собственники, без исключения.

               Одна из собственниц, сдававших в квартиру эконом - класса в 2006 году  за 6000 рублей, запросила с арендатора в 2008 году 14000 рублей.  На вопросы арендатора: «Почему так дорого? А какие улучшения Вы сделали  в этой квартире?», она ответила: «Но Вам же нужны стены! А цену я увеличила, потому что сейчас все предлагают по такой цене!».

 

               В 2007-2008 гг. собственники  квартир получали максимальный доход за сдачу квартиры с любыми жилищными условиями, независимо от района, качества мебели, срока проживания и т.д.    В 2009 году, результате наступившего экономического кризиса, собственники все еще пытаются спасти свое финансовое положение за счет сдачи квартиры в аренду по максимальным ценам 2008 года. Установленный же организациями лимит на расходы своих сотрудников приводит к  падению цен на аренду вплоть до уровня 2007 года.

 

            Важно также обратить внимание на то, что квартиры, выставленные на продажу  в 2008 году, и не успевшие найти покупателя, сегодня многими агентствами недвижимости тоже предлагаются в аренду, но этот факт умалчивается перед арендаторами. И когда на квартиру находится покупатель, арендаторы оказываются в затруднительной ситуации:  «С вещами на выход!».

 

               Кстати, посуточная аренда квартир  - это тоже мощная тенденция для заработка. Очень удобная деятельность для пенсионеров и домохозяек. Та же уборка, стирка, глажка белья, только ежедневная и приносящая доход ежемесячно около 30000 -35000 р. Но все ли регистрируются  в качестве предпринимателей и  платят налоги ?

 

               Остается открытым вопрос по официальной сдаче квартиры собственником, проживающим за пределами Тверского региона и даже за пределами РФ в пользу юридических лиц.  Законодательство РФ предлагает заключение договора доверительного управления между юридическим лицом и собственником  квартиры только на основании выполнения следующих условий:

- обязательная регистрация договора в Регистрационной Палате Тверской области включает в себя требование платить за государственную пошлину – 7500 рублей, за регистрацию договора с экспертизой сроком около одного месяца и обременением права собственника  – 3500 рублей юридическим лицом и 250 рублей  самим собственником. 

- обязательное открытие банковского счета на каждый договор. Причем коммерческие банки в большинстве случаев не предусматривают сотрудничество по доверительному управлению, а юридический отдел Сбербанка предполагает открытие банковского счета стоимостью 4000 рублей и ежемесячное обслуживание 1700 рублей. В то время как  бухгалтерские работники уверены, что юридическое лицо имеет право открыть один банковский счет на все договора доверительного управления и вести финансово-хозяйственную деятельность по каждому договору по субсчетам.

- обязательное страхование имущества, включая сам объект, то есть квартиру, и все находящееся в нем имущество. И в данном случае, большинство страховых компаний  не имеют  конкретного пакета документов на доверительное управление.

- для физических лиц  - все расходы в результате переданного юридическому лицу  имущества несет собственник за счет этого самого имущества, в том числе обязательная выплата НДФЛ 13%.

- для юридических лиц  - отсутствие договора аренды  с третьими лицами обязывает оплату НДС 18%; для юридических  лиц, находящихся на УСНО  - только применение в качестве объекта налогообложения  доходов, уменьшенных на величину расходов.

- обязательное присутствие собственника квартиры при подписании всех необходимых договоров, документов и прочее.

Все вышеперечисленные обязательства требуют немалых временных и финансовых затрат, отпугивают собственников и юридических лиц от такой формы сотрудничества, что означает поиск более удобных и не затратных способов для получения дохода, а также  неуплаты налогов. 

Примечание: Вышеуказанные расценки -  начало  2009 года.

Таким образом, сложившаяся ситуация на рынке аренды квартир в  Твери, ставит собственников и арендаторов  в тупик.

 

            Итак, что теряет городской бюджет от невыплаты  НДФЛ 13% за сдачу аренды квартиры? 

Если взять во внимание максимальную стоимость аренды по  итогам 2008 года:

- однокомнатная квартира – 25000 рублей, то ежемесячный налог от этой суммы составляет примерно 3736 рублей;

- двухкомнатная  квартира – 35000 рублей, то налог составит примерно 5230 рублей;

- трехкомнатная  квартира – 50000 рублей, то налог составит примерно 7471 рублей с одной квартиры одного месяца.

Как правило, эти квартиры  с очень качественной  отделкой и дорогостоящим имуществом предоставляются в основном представителям тех самых руководящих должностей с высоким уровнем дохода, руководителям крупных предприятий, проектов и т.д.

Но все-таки, основная масса неплательщиков НДФЛ 13%  состоит из собственников среднестатистических квартир в диапазоне цен от 8000 до 20000 рублей ежемесячно.

 

 

Наши предложения: 

 

1) Начать диалог с жителями города о необходимости платить налоги.

Нежелание населения платить, вполне обусловлено следующей причиной -  недоверием к власти.

Вопрос жителей города к государственным  органам власти вполне понятен : «Куда уходят огромные денежные суммы от уплаты за пользование коммунальными услугами, транспортного налога, налога на имущество и т.д.?». Где обратная связь?

Необходимо объяснить населению, что выплата НДФЛ за сдачу квартир возвращается в виде бесплатного детского образования и питания, организаций кружков по интересам, лечения  медицинских учреждениях, красивых фасадов зданий, фонтанов, ухоженных скверов и парков, городских праздничных мероприятий и т.д. Но органам власти нужно будет доказать на деле этот факт.

 

2) Предоставить собственникам квартир грамотные разъяснения на примере конкретных договоров, показать доходность и порядок выплаты налога; преимущества официального  найма в противовес нарушению законодательства, другими словами огласить условия сделки и пригласить к партнерству представителей частной собственности с Государством Российским.

Сотрудники налоговой инспекции и представители власти должны четко представлять схему и условия выплаты НДФЛ, чтобы жители города в любой момент могли к ним обратиться за разъяснениями.

 

 

Способы разъяснений общеизвестны:

- передачи на телевидении и радио;

- публикации в прессе;

- разъяснительные рекомендации в агентствах аренды городской недвижимости.

 

 

3) Вывести на рынок банковский продукт -  потребительский кредит под официально подтвержденный доход с найма/аренды жилья, возможно с применением электронного метода взаиморасчетов и документооборота; предоставить налоговые каникулы по условиям сроков сдачи недвижимости вторичного рынка жилья, дабы определить классификацию качества предоставляемых услуг по которым  рассчитывать налогообложение, мотивируя собственников жилья содержать свое имущество на должном уровне в пользу чистоты и комфортабельности.

*здесь, впору вставить лозунг:

Сделаем Тверской посуточный рынок жилья частью трансферта внутреннего Российского туризма, культуры исторического наследия края. Комфортное размещение гостям нашего города!

 

4)  Предложить собственникам квартир удобную форму сотрудничества с арендаторами – физическими и юридическими лицами;

Занять реализацией этого механизма представителей малого бизнеса, агентств, специализирующихся в данной области, а конкретно – агентств аренды и найма жилых и нежилых помещений, которые несут в себе знания, опыт, способность дать оценку не только классифицировав объект, но и реальную консультацию по данному направлению. Решать вопросы по мере их поступления.

В идеальном варианте, должна быть единая схема сотрудничества, контролируемая органами власти. Поскольку не каждый собственник может оплатить услуги опытного юриста, населению должен быть безвозмездно предложен договор с арендаторами-организацями, и договор с арендаторами-физическими лицами, включая бесплатные консультации.

 

5) Так что же все-таки для этого надо?

- да, иметь мнение специалиста по банковским услугам; труд программиста, профи в электронных взаиморасчетах; иметь представления о затратной строительно-хозяйственной части обновляемых объектов и их сроках; экономическое представление о возможном проценте налогообразования; технико-экономическое обоснование для собственников; юридическое представление вопроса; мнение маркетолога, аудитора.

10. представителя контроля в лице «Участкового».

11. судебно-административный ресурс.

12. общественное мнение.

Метод Михалкова «12»

Гостиница. Задача. Сроки…

Без месяцев ожидания – результат.

Было бы - Желание.

Вот вам и пример социальной ответственности предпринимательства перед обществом и государством.

Будет ли обратная связь…